Compartilhamento de alienação fiduciária em mais de uma operação de crédito

 

A Medida Provisória 992/2020, publicada em edição extra do Diário Oficial da União de 16/7/2020, foi editada na esteira das ações empreendidas para minimizar os impactos econômicos da pandemia de Covid-19 e objetiva incentivar a tomada de crédito pelas famílias, microempresas e empresas de pequeno e médio porte.

Esse incentivo ao crédito foi adotado em resposta ao cenário de aversão ao risco trazido pelas incertezas e pela forte redução da renda ocasionadas pela crise sanitária. Nessas condições, famílias e empresas adiaram investimentos, implicando diretamente redução da tomada de crédito e, por conseguinte, menor injeção de dinheiro na economia real.

Além de criar o Capital de Giro para Preservação de Empresas (CGPE), programa que permite operações de crédito para empreendimentos com receita bruta anual de até R$ 300 milhões, a MP trouxe a possibilidade de compartilhamento de garantia imobiliária, na modalidade alienação fiduciária, por mais de uma operação de financiamento, ou seja, o mesmo imóvel poderá lastrear duas ou mais operações de crédito. 

A Medida, que partiu do Banco Central, incentiva a tomada de crédito com esse tipo de garantia imobiliária, modalidade que historicamente tem baixo risco, prazos longos e juros baixos, perdendo somente para linhas de crédito subsidiadas.

Apesar de inovadora, a medida trouxe frustração e foi alvo de críticas, principalmente das fintechs que hoje disputam espaço com os grandes bancos varejistas no mercado de crédito imobiliário. Isso porque a autorização para compartilhamento da garantia de alienação fiduciária tem como uma de suas condições que os novos contratos sejam firmados com a mesma instituição financeira que já possui a propriedade fiduciária do bem. 

Além de prever a necessidade de que a nova operação seja feita com o mesmo credor fiduciário, as novas operações com a mesma garantia deverão ainda ser feitas com taxa de juros e prazo igual ou inferior àqueles previstos no contrato original, devendo ainda, ser respeitado o valor em descoberto do bem. A exemplo, um imóvel inicialmente avaliado pelo credor em R$ 500.000,00 cujo contrato original de financiamento possua saldo devedor de R$ 200.000,00, poderá lastrear a liberação de novo crédito até o limite de R$ 300.000,00.

A inadimplência e a ausência de purgação da mora em relação a quaisquer dos contratos de financiamento autorizará a instituição financeira a considerar vencidas antecipadamente todas as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária. Assim, será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais.

De tal modo, os procedimentos para retomada da propriedade resolúvel do imóvel (execução da alienação fiduciária), poderão ser levados a efeito se observada inadimplência em quaisquer dos contratos vigentes, não importando se os demais financiamentos estejam sendo pagos corretamente.

O Bradesco já anunciou que ofertará linha de crédito com essa nova modalidade de garantia e Itaú também planeja fazê-lo. Já o Santander afirmou que está analisando a medida e as oportunidades (fonte Valor Econômico).

O BC justificou a limitação de contratar somente com a mesma instituição financeira em razão da necessidade de prévio amadurecimento da modalidade de compartilhamento de alienação fiduciária, já que existem questões de ordem prática que ainda serão discutidas. Assim, o instrumento foi formatado de forma simples para que fosse levado a mercado com a urgência que os tempos excepcionais pedem. A tendência, conforme discurso do Banco Central, será permitir, com o tempo, que o tomador do crédito possa contratar livremente com qualquer instituição valendo-se do compartilhamento de alienação fiduciária.

A despeito da promessa (que pode ou não ser cumprida), o que temos de concreto é que a inovação trazida pela MP 992/2020 chega em boa hora, pois contribui com a modernização do sistema de garantias e oportuniza ao consumidor a tomada de crédito saudável, já que o crédito com garantia de alienação fiduciária tende a ter taxas mais razoáveis.

Contudo, é preciso pontuar que a medida beneficia os grandes bancos varejistas, sendo justificável a irresignação dos demais players do mercado de crédito, principalmente das fintechs. Muito embora tenham surgido novas empresas no setor, o histórico de concentração bancária em nosso país está longe de se dissipar.

A administração pública vem tomando medidas a conta gotas para desatar os nós que impedem o surgimento de novos concorrentes. Exemplos disso são: a regulamentação da atuação das fintechs, autorização para que operem conta corrente e ofereçam outros serviços financeiros e bancários, criação da TLP para os empréstimos do BNDES, flexibilização das aplicações dos recursos de poupança no crédito imobiliário, previsão de portabilidade de conta corrente e de contratos de financiamento, entre tantas outras.

O aumento da concorrência no setor é perseguido com claro objetivo de auxiliar na extinção das distorções que a alta concentração bancária gera. O maior exemplo dessas distorções é o absurdo de se observar aumento do spread bancário apesar da queda da SELIC ao seu menor nível histórico.

Nesse cenário, o Banco Central erra ao limitar o compartilhamento da garantia fiduciária à contratação com o mesmo credor. Como hoje os grandes bancos realizam parcela significativa das operações de crédito imobiliário, a medida tende a aumentar a concentração das operações nas instituições que já dominam o mercado, em vez de incentivar a pulverização e a competição, já que limita o poder de escolha do consumidor.

É preciso lembrar que o crédito imobiliário tem prazos extremamente alongados, não sendo incomum que os empréstimos com garantia de alienação fiduciária sejam de 30 anos ou mais. Desse modo, o devedor fica praticamente fidelizado à instituição financeira que originalmente lhe emprestou dinheiro.

Uma alternativa a esse grilhão imposto ao tomador do crédito seria a realização de portabilidade do financiamento imobiliário. Contudo, no frigir dos ovos, o efeito seria tão-somente mudar o senhorio do dinheiro, já que o impedimento de contratar com mais de uma instituição financeira utilizando o mesmo imóvel como garantia permanecerá presente.

Mesmo tratando-se de medida moderna que auxilia sobremaneira o tomador de crédito nesse período de exceção que vivenciamos, o BC pecou em não entregar uma atuação mais diligente e vanguardista. Nesse ponto, até que se cumpra a promessa de que em breve não existirá mais essa limitação, a medida tende somente a reforçar problemas estruturais do mercado.

  

Victor Ribeiro Loureiro | victor.ribeiro@morcs.com.br

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